賃貸物件を探していると、たびたび目にする「管理費」や「共益費」。これらの費用が何に使われているのか、管理費や共益費が0円の物件もあるけど何が違うの？などの疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。また最近のコロナ禍では、”住まい”に対する衛生面が気になるという方もいらっしゃるでしょう。マンションやアパートなどは、エレベーターなどで複数の居住者と接する機会が多いです。集合住宅の賃貸物件で暮らすには、共用部分の清掃や管理がなされているかもしっかりと確認することをおすすめします。

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管理費と共益費の用途とは。家賃のみの物件との違いはある？

まずはじめに、「管理費」と「共益費」とは何かをご説明します。
管理費・共益費とは、物件を維持・管理するための費用のことをいいます。管理費や共益費の違いについて、不動産の表示に関する公正競争規約施行規則より、以下一部を抜粋します。

管理費とは

マンションの事務を処理し、設備その他共用部分の維持及び管理をするために必要とされる費用をいい、共用部分の公租公課等を含み、修繕積立金を含まない。

共益費とは

借家人が共同して使用又は利用する設備又は施設の運営及び維持に関する費用をいう。

広義ではどちらも意味に大きな差はなく、共用部分のエントランスやエレベーター、駐輪場やゴミ置き場などのスペースを、居住者が快適に衛生的に活用するため、清掃・保守管理する費用をすべての居住者が負担しています。お部屋探しをする際は、物件資料にどちらか一方の費用が明記されていたり「管理費・共益費」とまとめて書かれたりするのが一般的で、別々に費用がかかるケースはありません。また賃貸アパートや賃貸マンションでは、管理費や共益費の費用を大家さんや管理会社が取り決めした上、居住者から毎月決まった額を徴収し、その用途については貸主の采配に委ねられていることが多いです。しかし分譲マンションは、マンションの維持・管理にかかる費用を居住者で割って支払いをしているので、空室が多い物件の管理費や共益費は、満室の物件に比べて高いという場合もあります。

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ここまで、管理費や共益費の意味や用途などについて触れてきましたが、最近では家賃のみの管理費や共益費が0円の物件も多く目にします。「それらの違いって何？」「管理費や共益費を払わないとどうなるの？」という疑問にお答えします。一見お得に見えるこれらの物件には、いくつかの注意点があります。

• 家賃に管理費や共益費が含まれているのが大半で、実質支払いがあまり変わらない
• 家賃を基に計算される仲介手数料等の初期費用や、更新料が高上がりになることも
• 何かしらの事由から家賃補助に関する制度を利用する場合、得するケースもある

結論、管理費・共益費が家賃とは別の物件と、管理費・共益費0円物件とでは、先述のとおり家賃に含まれているのが通例のため、共用部分に対する管理という点においては大差がないのがほとんどです。管理の程度は、大家さんや管理会社それぞれ異なるので、費用の有無に関わらずその点は不動産会社を通じて確認しましょう。また物件を決める際は、あらかじめ何年住むかを想定し、以下項目の費用の有無・最終的に負担する総額を計算することをおすすめします。

• 家賃
• 管理費・共益費
• 駐車場代
• 仲介手数料
• 敷金
• 礼金
• 更新料

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お部屋探しは、共用部分の管理体制についても要チェック！

いざ部屋探しをしようと思った時、皆さんはどんなポイントで物件をチェックしますか？

• 家賃
• 立地
• 間取り
• 築年数

これらはほんの一例で、それ以外にもセキュリティやフリーレント付き、最近ではエアコン付きやペット可の物件に対する需要も増えているようです。コロナ禍の今、お部屋探しをしている皆さんに忘れずにチェックしてもらいたいのが、共用部分の管理体制です。

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集合住宅型の賃貸アパートやマンションには、必ず共有スペースが存在します。エントランス・廊下・階段・エレベーター・郵便ポスト・ゴミ捨て場・花壇……など、物件にもよりますが、これだけ多くの共有部分があるのです。お部屋の中を清潔にするのは入居者自身ですが、共有部分を衛生的に維持・管理するのは貸主の責務です。しかし先にも述べたように、その管理の程度に明確なルールはないため、貸主である大家さんや管理会社の独自の判断にゆだねられているのが現状です。

仕事柄色々なアパートやマンションに出入りすることが多いのですが、新型コロナウイルスが流行し、衛生面での管理体制の良し悪しはより顕著になったように感じます。エントランスやエレベーターにアルコールスプレーを置いていたり、ゴミ捨て場が常に清潔に保たれていたりなど、感染予防に対する意識の高さがうかがえる物件は、「キレイだし、住みたいな」と思うものです。

最近は不動産屋さんに来店せずとも、オンラインで部屋探しができる便利な時代になりましたが、個人的には自ら足を運び、直接物件を見ることを勧めたいです。大学生なら4年間、社会人でも最低2年は住むであろう大切な住まいです。部屋の中はもちろん、どんな住人が住んでいるのか、共有部分の清掃・管理は行き届いているかなど、自分の目でしっかりと確かめた上で決断して欲しいと思います。

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衛生面に優れた賃貸マンションかを見極める重要ポイント

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最後に皆さんにお伝えしたいのが、衛生面に優れたマンションには、管理人さんがいるということです。インターネットで「管理人常駐の物件」と検索すると、賃貸マンションや分譲マンションの物件情報が出てきます。管理人常駐の物件を希望する方の多くは、セキュリティ面での安心感を求める方が多いですが、その他にもトラブルの相談や迅速な対応、宅配物の一時的な預りなど、管理人さんがいる物件にはメリットがたくさんあるのです。

私がこれまでに見てきた管理人常住の物件で、管理がずさんだったり、共有部分が不衛生だったりしたマンションは1件もありません。「高級な分譲マンションだからでしょ？」という声が聞こえてきそうですが、北海道江別市にある学生マンションハイコート文京台もそのひとつです。家賃33,000円～、共益費5,000円のごくごく一般的な学生マンションですが、私がいつ訪れても共有スペースは常に清潔に保たれています。その秘訣を管理人さんにお聞きしたところ、以下のような回答がきました。

• 清掃業者と管理会社が別なので、衛生管理は二重体制
• 月1～2回の定期清掃は、プロの清掃業者に依頼
• ゴミ捨て場へは1日2～3回巡回。床の汚れはマメに掃除をして、ゴミの分別がされていない時は、マンション内掲示板にて注意喚起
• 庭の手入れは定期的に業者へ依頼。草が生える時期、駐車場の草刈りは毎日管理人さんが行う
• 部屋の前の廊下に物を置いている学生がいると、インターフォンで注意を呼び掛ける
• 駐輪場以外に停めている自転車は、定位置へ移動し秩序を保つ
• 家電付きの学生マンションのため、4年使った家電は故障の有無に関わらず買い替える

共有部分はもちろん、家電の交換にまで気を配る細かな心遣いは、コロナ禍の今お部屋探しをされる方には大変有り難いことです。学生が多く住んでいるマンションや、学生専用マンションは汚いという先入観を持っている方には、是非一度ハイコート文京台を見学していただきたいです。

以上、「衛生面に優れたマンションは管理人常駐の物件である」ことを実例と共にお伝えしました。物件探しの際の1つの参考にしてもらえれば幸いです。

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まとめ

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今回の記事では、管理費や共益費が何に使われているのか？、なぜ賃貸アパートやマンションの共有部分の管理体制が重要なのか？など説明しました。新生活がスタートする前の12月頃から3月頃まで、不動産屋さんは繁忙期になります。これから引っ越しを検討している方は、今のうちに衛生面に優れた「管理人常駐の物件」の目星をつけておくと良いでしょう。