新大学生の皆さんが一人暮らしをするためのお部屋を探す時、様々な不動産用語を目や耳にするでしょう。今はインターネットで調べられると何でも教えてくれる便利な世の中ですが、一人暮らしの準備期間は部屋探しだけでなく、引越し手配や家具・家電選び、入学手続きなど意外とハードです。「家族が一緒に探してくれるから大丈夫。」と思っている方は特に注意！ご両親の世代と現在とでは、賃貸物件の市場は大きく変化し、家賃スライドやフリーレント など、昔にはなかった新たなシステムが存在しています。今回はこれからお部屋探しをする新大学生の方に向けて有益な、いくつかの不動産用語（システム）を解説いたします。

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新大学生が知って得する家賃スライドシステムの仕組み

学生向けの賃貸マンションで採用されていることが多い「家賃スライド」システム。近年全国的に広がりを見せている家賃スライドですが、実はこのシステムの発祥地は、私が暮らす北海道札幌市なのだとか。一般に進学前にお部屋を決めると、入居の有無に関わらず契約をした時点から家賃が発生します。しかし家賃スライド物件は、進学が決まる秋〜冬にかけて事前にお部屋の契約をしても、入居日までの家賃は一切かかりません。家賃をスライドできる期間は、大家さんや管理会社によって定められるので物件ごとに異なりますが、私の知っている北海道江別市にある学生マンション「ハイコート文京台」は、最長6ヶ月前から予約ができるようです。

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あなたが「良いな……」と思うお部屋は、他の方からも問い合わせの多い人気物件であることがほとんど。家賃スライドは、そうした物件を事前に確保できるので、進路が決まり早めにお部屋探しをスタートできる新大学生にとっては有益なシステムです。より競争率の高い物件を選べるチャンス！不動産屋さんで物件探しを依頼する際、「家賃スライド」物件であるかの確認を忘れずにしましょう。

フリーレントと家賃スライドの違いとは

家賃スライドの仕組みと非常に似ているのが「フリーレント 」。フリーレントとは、貸主と借主で定めた期間の家賃が無料になる仕組みです。ここ数年インターネットで部屋探しをしていると、フリーレントの文字を目にする機会が増えていますが、家賃スライドとの違いが分からない！という方も多いはず。結論から述べると、大きな違いはありません。しかし一般的なフリーレント物件は、入居後の家賃を一定期間（1〜1.5ヶ月間程度が相場）無料にしているケースが多く、入居前の家賃を無料にしている家賃スライドとは、その点で違いがあります。ですが最近では家賃スライド同様、繁忙期の期間を避けて10月〜12月に物件の契約をし、進学・転勤等でお部屋探しをする人が増える1月〜3月でフリーレント契約する事例が徐々に増えているようです。

フリーレントも家賃スライドも新大学生のお財布にやさしいシステムですが、注意していただいたいのが解約に関する違約金です。フリーレント物件の多くは、貸主が損をしないよう一定期間内に借主が退去した場合の違約金を設けています。新型コロナウイルスが流行している昨今、一度は親元を離れて一人暮らしをするものの、オンライン授業が大半の状況下で、経済的・精神的事由で多少遠方でも実家に戻るという選択肢をとり、数ヶ月で新居を退去する事態が起きているようです。何が起こるか分からない先行き不安な時代ではありますが、新大学生の皆さんが不利益な契約をすることのないよう、フリーレントのデメリットもきちんと把握した上で物件を検討してください。

賃貸物件の先行申込と先行契約って何？

最後に皆さんにお伝えしたいのが、賃貸物件の先行申込と先行契約についてです。

先行申込とは、
未完成の建築中物件や居住中の物件に対して、内見する前に入居申込ができるシステム。

先行契約とは、
未完成の建築中物件や居住中の物件に対して、内見をせずに賃貸契約ができるシステム。

これらのシステムは貸主の金銭的負担を軽減し、空室期間を最小限にするため、未完成の新築賃貸物件や、前入居者の退去日よりも前に次の入居者を確保するのを目的として、取り入れられていることが多いです。家賃スライドやフリーレント同様、すべての賃貸物件に適応されるシステムではないので、気になる物件が見つかった段階で、不動産屋さんに確認してみると良いでしょう。

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一般的に未完成の新築物件は若年層からの人気で、早い段階で良い物件を抑えられるので、初めての一人暮らしや進学の準備で慌ただしい新大学生が、先行申込や先行契約を活用するのはおすすめです。しかし内見を後回しにして決断することで、「思っていたより日当たりや風通しが悪かった」など、実際に住まないと分からないような不満を抱えながら、大学生活を送る方も少なからずいるのだそう。そうした事態を未然に防ぐため、それぞれのシステムの特徴や留意点を把握しておきましょう。

先行申込の特徴

明確なルールは無く、原則先行申込できる物件は1件までが通例。複数の物件に先行申込をしてしまうと、キャンセルの可能性があると判断され、保証会社の審査に落ちてしまうことがあります。先行申込は入居するのが前提なので、”申込”といって安易に決断しないよう注意！とは言っても特別な事情等で、キャンセルが可能なのが先行申込。しかしあなたが先に申込をしても、すぐ後で他の方の先行契約が入れば、成約率の高い先行契約の方を優先する不動産会社がほとんどです。先行申込は入居の確率を上げることはできても、入居を確約するシステムではないことを覚えておきましょう。

先行契約の特徴

先行契約は内見をしない（できない）方がとる手続きであり、内見が困難な遠方から引越しをする方や、急な転勤などの事情でスピーディーに物件を決めたい方に用いられることが多いのが特徴です。保証会社の審査を通過した段階で、賃貸契約→入居とフローは非常にスムーズ。しかしキャンセルができないので注意が必要。契約書に署名・捺印した後、何らかの理由で契約を解消する際は、違約金が発生する可能性が高いです。したがって先行契約を結ぶ前に不明な点・不安な点は不動産屋さんへ確認、周辺環境など自分でも調べられることは情報収集を行いましょう。

まとめ

この記事では、近年学生マンションに多い「家賃スライド」システムはじめ、フリーレント・先行申込・先行契約などの不動産用語の意味や、そのメリット・デメリットについて書きました。快適な大学生活をスタートさせるのに必要不可欠な良い物件を選ぶためにも、是非これらの不動産用語を理解しておきましょう。初めての一人暮らしは、大人への第一歩！家族はもちろん、親しい人や不動産のプロの力を借りながら、後悔のない物件選びをしてください。